I. Sprzedaż nieruchomości
A. Podatek VAT
1. Status podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości, w tym:
- sprzedaż nieruchomości przez osoby prywatne
- sprzedaż nieruchomości a wyłącznie przewidziane dla organów władzy publicznej
2. Sprzedaż nieruchomości jako dostawa towaru
- definicja towaru a nieruchomości
- prawo uzytkowania wieczystego gruntu, jego zbycie i przekształcenie
- prawa spółdzielcze do lokali
- nieruchomości zbywane w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
3. Miejsce opodatkowania dostawy nieruchomości
4. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości
- moment dokonania dostawy towaru
- opłaty za użytkowanie wieczyste
- zaliczki
- wadium a obowiązek podatkowy
- obligatoryjna metoda kasowa przy dostawie nieruchomości
- fakultatywna metoda kasowa dla małych podatników a dostawy nieruchomości
5. Podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości
- reguły ogólne
- rabaty i bonifikaty
- podwyższenie ceny
- wartość gruntu oraz użytkowania wieczystego przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych oraz dostawie lokali stanowiących odrębne własność
6. Wysokość opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości\
- podstawa stawka podatku VAT w dostawie nieruchomości
- obniżona 8% stawka podatku VAT w dostawie obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowych
- zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
- definicja terenu budowlanego
- zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części dokonywane 2 lata po pierwszych zasiedleniu
- definicja pierwszego zasiedlenia
- zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
- zwolnieni, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT a odstawa nieruchomości
- ważna jest kolejność stosowania zwolnień
- tzw. zwolnienie podmiotowe a dostawa nieruchomości
7. Sprzedaż nieruchomości a podatek naliczony – u sprzedawcy i nabywcy nieruchomości
- podatek naliczony od nabycia nieruchomości – w praktyce wynika wyłącznie z faktur
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu nieruchomości
- podatek naliczony od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości (np. koszty pośrednika, notariusza, doradztwa)
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości
- podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości
- tzw. wytworzenie nieruchomości a podatek naliczony i jego korekta
- odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości
- korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie)
- sprzedaż nieruchomości (środka trwałego) w okresie korekty wieloletniej (struktury sprzedaży i prewskaźnika)
- sprzedaż nieruchomości a tzw. korekta incydentalna
- korekta dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa
- katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość
- termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego
- rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus
8. Dokumentowanie
- obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy)
- dane wymagane dla faktury przy sprzedaży nieruchomości
- wskazanie podstawy prawnej zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem z VAT
- faktury zaliczkowe
- termin na wystawienie faktur
- faktury i noty korygujące
- pusta faktura a obowiązek zapłaty podatku w trybie art. 108 ustawy o VAT – ważny TSWE
- oznaczenia GTU_10 oraz TP a sprzedaż nieruchomości – ujęcie w ewidencji sprzedaży JPK_VAT oraz zamieszczenie danych na fakturze
- sprzedaż nieruchomości, a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej
9. Zagadnienia różne
- sprzedaż lub zakup nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności
- flipowanie” nieruchomości a podatek VAT
B. Podatki dochodowe
1. Podatek CIT
- rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych
- zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy
- budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne
- zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych
- zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów
- zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu
- metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości
- koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości
2. Podatek PIT
a) zaliczenie do właściwego źródła przychodów, tj. przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej albo przychody z tzw., odpłatnego zbycia nieruchomość, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o PIT
b) nieruchomości zbywane w ramach działalności gospodarczej – skala podatkowa i podatek liniowy
- rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych
- zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy
- budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne
- zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych
- zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów
- zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu
- metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości
- koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości
c) zbycie nieruchomości prywatnych
- sprzedaż po upływie 5 lata od nabycia
- sprzedaż przez upływem 5 lat od nabycia – jak ustalamy przychody i koszty używania przychodów
- wydatki na własne cele mieszkaniowe – zwolnienia z PIT
- inne zwolnienia dot. sprzedaży nieruchomości
- deklaracja PIT-39
3. Ryczałt ewidencjonowany – sygnalizacja problemu
- stawka ryczałtu ewidencjonowanego na sprzedaż nieruchomości
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych
C. PCC
1. Umowy sprzedaży nieruchomości a PCC
2. Sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT a PCC
3. Podstawa opodatkowania
4. Obowiązek podatkowy
5. Stawki i zwolnienia
6. Deklaracja i zapłata
II. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości
A. Podatek VAT
1. Status podatnika VAT przy najmie i dzierżawie nieruchomości
- usługi najmu i dzierżawy świadczona przez przedsiębiorstwa i jednostki sektora finansów publicznych
- tzw. najem prywatny a status podatnika VAT
- zwolnienie podmiotowe a usługi najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktura mediów – jakie problemy
2. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości
- najem i dzierżawa nieruchomości – jako usługa
- ustanowienie służebności na nieruchomości a VAT
- usługa najmu lub dzierżawy przedsiębiorstwa (łącznie z nieruchomościami)
3. Problem refaktury mediów
- wyrok TSWE i praktyką organów pod takowych oraz sądów administracyjnych
- refaktura podatku od nieruchomości
- refakturą opłat za wywóz nieczystości stałych – sprawa w Trybunale Konstytucyjnym
4. Miejsce świadczenia usług najmu i dzierżawy nieruchomości
5. Obowiązek podatkowy dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów
- szczególne zasady podstawa obowiązku podatkowego dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów
- zaliczki a obowiązek podatkowy
- jak ustalamy tzw. datę sprzedaży na potrzeby wystawienia faktury i ujęcia w ewidencji sprzedaży JPK_VAT
- metoda kasowa a usługi najmu i dzierżawy
6. Podstawa opodatkowania dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refakturą mediów
- zasady ogólne
- rabaty i obniżki
- podwyższenie ceni
7. Wysokość opodatkowania
- usługi najmu i dzierżawy a podstawowa stawka podatku VAT
- kiedy najem nieruchomości mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z VAT
- refaktura mediów – jaka stawka
- kiedy refaktura mediów korzysta ze zwolnienia
- zwolnienie z VAT dzierżawy gruntów rolniczych przeznaczonych na cele rolnicze
- stawka VAT na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
- usługi zarządzania nieruchomości a stawka podatku VAT (kiedy mogą być zwolnione z VAT)
8. Podatek naliczony od usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów – u wynajmującego i najemcy
- podatek naliczony – w praktyce wynika wyłącznie z faktur
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od usług najmy lub dzierżawy nieruchomości
- podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości
- odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości
- korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie)
- katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość
- termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego
- rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus
9. Dokumentowanie
- obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy)
- dane wymagane dla faktury przy najmie lub dzierżawie nieruchomości
- faktury zaliczkowe a najem (dzierżawa)
- termin na wystawienie faktury
- faktury i noty korygujące
- kody GTU oraz oznaczenia profesur a najem nieruchomości i refaktura mediów
- najem lub dzierżawa nieruchomości a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej
10. Zagadnienia różne
- usługi najmu i dzierżawy nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności
- dzierżawa powierzchni reklamowej na elewacji budynku (ogrodzeniu) – jak rozliczyć VAT
B. Podatki dochodowe
1. Podatek CIT
- rozliczenie przychodów z usług najmu i dzierżawy nieruchomości
- koszty uzyskania przychodów związane ze świadczeniem usług najmu i dzierżawy nieruchomości
- zakup usług najmu i dzierżawy nieruchomości a koszty uzyskania przychodów
2. Podatek PIT
a) Zaliczenie przychodów z najmu lub dzierżawy do właściwego źródła przychodów, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza albo tzw. najem prywatny
b) Najem w ramach działalności gospodarczej
- rozliczenie przychodów z najmu
- najem składników majątkowych firmy
- koszty związane z najmem jako koszty uzyskania przychodów (np. koszty pośrednika)
c) Tzw. najem prywatny – obligatoryjny ryczał ewidencjonowany
3. Ryczałt ewidencjonowany - sygnalizacja problemu
- ryczałt ewidencjonowany od tzw. najmu prywatnego m.in. problem tzw. opłat niezależnych od właściciela, stawka ryczałtu
- stawka ryczałtu na najmem w ramach działalności gospodarczej
C. PCC - umowy najmu i dzierżawy nie podlegają PCC
III. Skutki wdrożenia obowiązkowego KSeF (tzw. KSeF 2.0) dla rozliczeń podatku VAT i podatku dochodowego
- daty wdrożenia obowiązkowego KSeF
- ogólne zasady wystawiania faktur ustrukturyzowanych
- data wystawienie faktury a obowiązek podatkowy w podatku VAT i data przychodu – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line
- data faktury a termin odliczenia podatku VAT i potracenia kosztu pośredniego – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line
- nowe zasady korekt faktur (m.in. likwidacja not księgowych) oraz nowe zasady rozliczania faktur korygujących na minus podatek VAT u sprzedawcy i nabywcy
- faktury korygujące ustrukturyzowane i faktury off-line a korekta przychodu i kosztów uzyskania przychodów
- najem prywatny a obowiązkowy KSE – na co zwrócić uwagę
- pozostały zmiany związane z obowiązkowym KSeF istotne w punktu widzenia umów najmu, dzierżawy i sprzedaży nieruchomości
IV. Pytania i odpowiedzi
