Najem, dzierżawa i sprzedaż nieruchomości, a rozliczenia podatkowe 2026

I. Sprzedaż nieruchomości 

A. Podatek VAT

1. Status podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości, w tym:

• sprzedaż nieruchomości przez osoby prywatne

• sprzedaż nieruchomości a wyłącznie przewidziane dla organów władzy publicznej

2. Sprzedaż nieruchomości jako dostawa towaru

• definicja towaru a nieruchomości

• prawo uzytkowania wieczystego gruntu, jego zbycie i przekształcenie

• prawa spółdzielcze do lokali

• nieruchomości zbywane w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części  przedsiębiorstw  

3. Miejsce opodatkowania dostawy nieruchomości

4. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości

• moment dokonania dostawy towaru

• opłaty za użytkowanie wieczyste

• zaliczki

• wadium a obowiązek podatkowy

• obligatoryjna metoda kasowa przy dostawie nieruchomości

• fakultatywna metoda kasowa dla małych podatników a dostawy nieruchomości

5. Podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości

• reguły ogólne

• rabaty i bonifikaty

• podwyższenie ceny

• wartość gruntu oraz użytkowania wieczystego przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych oraz dostawie lokali stanowiących odrębne własność

6. Wysokość opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości

• podstawa stawka podatku VAT w dostawie nieruchomości

• obniżona 8% stawka podatku VAT w dostawie obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowych

• zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane

• definicja terenu budowlanego

• zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części dokonywane 2 lata po pierwszych zasiedleniu

• definicja pierwszego zasiedlenia

• zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

• zwolnieni, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT a odstawa nieruchomości 

• ważna jest kolejność stosowania zwolnień

• tzw. zwolnienie podmiotowe a dostawa nieruchomości

7. Sprzedaż nieruchomości a podatek naliczony – u sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

• podatek naliczony od nabycia nieruchomości – w praktyce wynika wyłącznie z faktur

• prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu nieruchomości

• podatek naliczony od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości (np. koszty pośrednika, notariusza, doradztwa)

• prawo do odliczenia podatku naliczonego od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości

• podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości

• tzw. wytworzenie nieruchomości a podatek naliczony i jego korekta

• odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości

• korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie)

• sprzedaż nieruchomości (środka trwałego) w okresie korekty wieloletniej (struktury sprzedaży i prewskaźnika)

• sprzedaż nieruchomości a tzw. korekta incydentalna

• korekta dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa

• katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość  

• termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego

• rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus

8. Dokumentowanie

• obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy)

• dane wymagane dla faktury przy sprzedaży nieruchomości

• wskazanie podstawy prawnej zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem z VAT

• faktury zaliczkowe

• termin na wystawienie faktury

• faktury i noty korygujące

• pusta faktura a obowiązek zapłaty podatku w trybie art. 108 ustawy o VAT – ważny TSWE

• oznaczenia GTU_10 oraz TP a sprzedaż nieruchomości – ujęcie w ewidencji sprzedaży JPK_VAT oraz zamieszczenie danych na fakturze

• sprzedaż nieruchomości a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej

9. Zagadnienia różne

• sprzedaż lub zakup  nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności

• „flipowanie” nieruchomości a podatek VAT

B. Podatki dochodowe 
    
1. Podatek CIT

• rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości

• koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały

• obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych

• koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych

• zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy 

• budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne 

• zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych 

• zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów 

• zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu 

• metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości 

• koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości

2. Podatek PIT

a) zaliczenie do właściwego źródła przychodów, tj. przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej albo przychody z tzw., odpłatnego zbycia nieruchomość, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o PIT 

b) nieruchomości zbywane w ramach działalności gospodarczej – skala podatkowa i podatek liniowy 

• rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości

• koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały

• obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych

• koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych

• zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy

• budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne

• zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych

• zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów

• zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu

• metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości

• koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości

c) zbycie nieruchomości prywatnych

• sprzedaż po upływie 5 lata od nabycia

• sprzedaż przez upływem 5 lat od nabycia – jak ustalamy przychody i koszty używania przychodów

• wydatki na własne cele mieszkaniowe – zwolnienia z PIT

• inne zwolnienia dot. sprzedaży nieruchomości

• deklaracja PIT-39

3. Ryczałt ewidencjonowany – sygnalizacja problemu

• stawka ryczałtu ewidencjonowanego na sprzedaż nieruchomości

• obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych

C. PCC

1. Umowy sprzedaży nieruchomości a PCC
2. Sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT a PCC
3. Podstawa opodatkowania
4. Obowiązek podatkowy
5. Stawki i zwolnienia
6. Deklaracja i zapłata

II. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości

A. Podatek VAT

1. Status podatnika VAT przy najmie i dzierżawie nieruchomości

• usługi najmu i dzierżawy świadczona przez przedsiębiorstwa i jednostki sektora finansów publicznych

• tzw. najem prywatny a status podatnika VAT

• zwolnienie podmiotowe a usługi najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktura mediów – jakie problemy

2. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości

• najem i dzierżawa nieruchomości – jako usługa

• ustanowienie służebności na nieruchomości a VAT

• usługa najmu lub  dzierżawy przedsiębiorstwa (łącznie z nieruchomościami)

3. Problem refaktury mediów

• wyrok TSWE i praktyką organów pod takowych oraz sądów administracyjnych

• refaktura podatku od nieruchomości

• refakturą opłat za wywóz nieczystości stałych – sprawa w Trybunale Konstytucyjnym

4. Miejsce świadczenia usług najmu i dzierżawy nieruchomości

5. Obowiązek podatkowy dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów

• szczególne zasady podstawa obowiązku podatkowego dla usług najmu i  dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów

• zaliczki a obowiązek podatkowy

• jak ustalamy tzw. datę sprzedaży na potrzeby wystawienia faktury i ujęcia w ewidencji sprzedaży JPK_VAT

• metoda kasowa a usługi najmu i dzierżawy

6. Podstawa opodatkowania dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refakturą mediów 

• zasady ogólne 

• rabaty i obniżki 

• podwyższenie ceni 

7. Wysokość opodatkowania 

• usługi najmu i dzierżawy  a podstawowa stawka podatku VAT 

• kiedy najem nieruchomości mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z VAT

• refaktura mediów – jaka stawka 

• kiedy refaktura mediów korzysta ze zwolnienia 

• zwolnienie z VAT dzierżawy gruntów rolniczych przeznaczonych na cele rolnicze 

• stawka VAT na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 

• usługi zarządzania nieruchomości a stawka podatku VAT (kiedy mogą być zwolnione z VAT)

8. Podatek naliczony od usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów – u wynajmującego i najemcy 

• podatek naliczony  – w praktyce wynika wyłącznie z faktur

• prawo do odliczenia podatku naliczonego od usług najmy lub dzierżawy nieruchomości

• podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości

• odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości

• korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie)

• katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość

• termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego

• rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus

9. Dokumentowanie

• obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy)

• dane wymagane dla faktury przy najmie lub dzierżawie nieruchomości

• faktury zaliczkowe a najem (dzierżawa)

• termin na wystawienie faktury 

• faktury i noty korygujące 

• kody GTU oraz oznaczenia profesur a najem nieruchomości i refaktura mediów 

• najem lub dzierżawa nieruchomości a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej 

• czy najem parkingu osobie indywidualnej powinien być obligatoryjnie ujęty na kasie fiskalnej od kwietnia 2026 r. 

10. Zagadnienia różne

• usługi najmu i dzierżawy nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności  

• dzierżawa powierzchni reklamowej na elewacji budynku (ogrodzeniu) – jak rozliczyć VAT

B. Podatki dochodowe

1. Podatek CIT

• rozliczenie przychodów z usług najmu i dzierżawy nieruchomości

• koszty uzyskania przychodów związane ze świadczeniem usług najmu i dzierżawy nieruchomości

• zakup usług najmu i dzierżawy nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

2. Podatek PIT

a) Zaliczenie przychodów z najmu lub dzierżawy do właściwego źródła przychodów, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza albo tzw. najem prywatny
b) Najem w ramach działalności gospodarczej

• rozliczenie przychodów z najmu

• najem składników majątkowych firmy

• koszty związane z najmem jako koszty uzyskania przychodów (np. koszty pośrednika)

c) Tzw. najem prywatny – obligatoryjny ryczał ewidencjonowany

3. Ryczałt ewidencjonowany  - sygnalizacja problemu

• ryczałt ewidencjonowany od tzw. najmu prywatnego m.in. problem tzw. opłat niezależnych od właściciela, stawka ryczałtu

• stawka ryczałtu na najmem w ramach działalności gospodarczej

C. PCC - umowy najmu i dzierżawy nie podlegają PCC

III. Skutki wdrożenia obowiązkowego KSeF (tzw. KSeF 2.0) dla rozliczeń podatku VAT i podatku dochodowego

• daty wdrożenia obowiązkowego KSeF

• ogólne zasady wystawiania faktur ustrukturyzowanych

• data wystawienie faktury a obowiązek podatkowy w podatku VAT i data przychodu  – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line

• data faktury a termin odliczenia podatku VAT i potracenia kosztu pośredniego – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line

• nowe zasady korekt faktur (m.in. likwidacja not księgowych) oraz nowe zasady rozliczania faktur korygujących na minus podatek VAT u sprzedawcy i nabywcy

• faktury korygujące ustrukturyzowane i faktury off-line a korekta przychodu i kosztów uzyskania przychodów

• najem prywatny a obowiązkowy KSE – na co zwrócić uwagę

• pozostały zmiany związane z obowiązkowym KSeF istotne w punktu widzenia umów najmu, dzierżawy i sprzedaży nieruchomości

 IV. Pytania i odpowiedzi

Szkolenie skierowane jest do osób zajmujących się podatkowym rozliczeniem usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz sprzedaży nieruchomości, w szczególności do pracowników  księgowości firm, jednostek sektora finansów publicznych, pracowników biur księgowych.

Celem szkolenia jest poszerzenie kwalifikacji zawodowych z zagadnień objętych problematyką najmu i sprzedaży nieruchomości i jej skutków na gruncie podatku VAT, PIT, ryczałtu ewidencjonowanego, CIT oraz PCC. Przedstawione zostaną także skutki wdrożenia obowiązkowego KSeF dla rozliczeń podatku VAT i podatku dochodowego z tytułu umów najmu, dzierżawy i sprzedaży nieruchomości.