Najem i sprzedaż nieruchomości, a rozliczenia podatkowe w 2026 roku

I. Sprzedaż nieruchomości

A. Podatek VAT

1. Status podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości, w tym:

- sprzedaż nieruchomości przez osoby prywatne
- sprzedaż nieruchomości a wyłącznie przewidziane dla organów władzy publicznej
 
2. Sprzedaż nieruchomości jako dostawa towaru

- definicja towaru a nieruchomości
- prawo uzytkowania wieczystego gruntu, jego zbycie i przekształcenie 
- prawa spółdzielcze do lokali 
- nieruchomości zbywane w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części  przedsiębiorstwa

3. Miejsce opodatkowania dostawy nieruchomości

4. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości

- moment dokonania dostawy towaru 
- opłaty za użytkowanie wieczyste 
- zaliczki 
- wadium a obowiązek podatkowy 
- obligatoryjna metoda kasowa przy dostawie nieruchomości 
- fakultatywna metoda kasowa dla małych podatników a dostawy nieruchomości

5. Podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości

- reguły ogólne
- rabaty i bonifikaty 
- podwyższenie ceny  
- wartość gruntu oraz użytkowania wieczystego przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych oraz dostawie lokali stanowiących odrębne własność

6. Wysokość opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości

- podstawa stawka podatku VAT w dostawie nieruchomości
- obniżona 8% stawka podatku VAT w dostawie obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowych
- zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
- definicja terenu budowlanego
- zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części dokonywane 2 lata po pierwszych zasiedleniu
- definicja pierwszego zasiedlenia
- zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
- zwolnieni, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT a odstawa nieruchomości 
- ważna jest kolejność stosowania zwolnień
- tzw. zwolnienie podmiotowe a dostawa nieruchomości

7. Sprzedaż nieruchomości a podatek naliczony – u sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

- podatek naliczony od nabycia nieruchomości – w praktyce wynika wyłącznie z faktur 
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu nieruchomości 
- podatek naliczony od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości (np. koszty pośrednika, notariusza, doradztwa)  
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od kosztów pobocznych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości 
- podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości 
- tzw. wytworzenie nieruchomości a podatek naliczony i jego korekta 
- odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości 
- korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie) 
- sprzedaż nieruchomości (środka trwałego) w okresie korekty wieloletniej (struktury sprzedaży i prewskaźnika) 
- sprzedaż nieruchomości a tzw. korekta incydentalna 
- korekta dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa 
- katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość  
- termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego 
- rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus

8. Dokumentowanie

- obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy) 
- dane wymagane dla faktury przy sprzedaży nieruchomości
- wskazanie podstawy prawnej zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem z VAT
- faktury zaliczkowe
- termin na wystawienie faktury 
- faktury i noty korygujące
- pusta faktura a obowiązek zapłaty podatku w trybie art. 108 ustawy o VAT – ważny TSWE
- oznaczenia GTU_10 oraz TP a sprzedaż nieruchomości – ujęcie w ewidencji sprzedaży JPK_VAT oraz zamieszczenie danych na fakturze
- sprzedaż nieruchomości a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej

9. Zagadnienia różne

- sprzedaż lub zakup  nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności
- „flipowanie” nieruchomości a podatek VAT

B. Podatki dochodowe

1. Podatek CIT

- rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości 
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych 
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych  
- zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy 
- budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne 
- zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych 
- zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów 
- zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu 
- metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości 
- koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości

2. Podatek PIT

a) zaliczenie do właściwego źródła przychodów, tj. przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej albo przychody z tzw., odpłatnego zbycia nieruchomość, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o PIT

b) nieruchomości zbywane w ramach działalności gospodarczej – skala podatkowa i podatek liniowy

- rozliczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych
- koszty uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowionej towar handlowych  
- zakup nieruchomości a koszty uzyskania przychodów nabywcy
- budynki, budowle i lokale jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne
- zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych
- zakaz amortyzacji gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów
- zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku jej zakupu
- metody i stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości
- koszty poboczne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości

c) zbycie nieruchomości prywatnych

- sprzedaż po upływie 5 lata od nabycia
- sprzedaż przez upływem 5 lat od nabycia – jak ustalamy przychody i koszty używania przychodów
- wydatki na własne cele mieszkaniowe – zwolnienia z PIT
- inne zwolnienia dot. sprzedaży nieruchomości
- deklaracja PIT-39

3. Ryczałt ewidencjonowany – sygnalizacja problemu

- stawka ryczałtu ewidencjonowanego na sprzedaż nieruchomości
- obowiązek ujęcia faktu sprzedaży środka trwałego w ewidencji środków trwałych

C.  PCC

1. Umowy sprzedaży nieruchomości a PCC
2. Sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT a PCC
3. Podstawa opodatkowania 
4. Obowiązek podatkowy 
5. Stawki i zwolnienia 
6. Deklaracja i zapłata 

II. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości 

A. Podatek VAT

1. Status podatnika VAT przy najmie i dzierżawie nieruchomości

- usługi najmu i dzierżawy świadczona przez przedsiębiorstwa i jednostki sektora finansów publicznych
- tzw. najem prywatny a status podatnika VAT
- zwolnienie podmiotowe a usługi najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktura mediów – jakie problemy

2. Usługi najmu i dzierżawy nieruchomości

- najem i dzierżawa nieruchomości – jako usługa
- ustanowienie służebności na nieruchomości a VAT
- usługa najmu lub  dzierżawy przedsiębiorstwa (łącznie z nieruchomościami)

3. Problem refaktury mediów

- wyrok TSWE i praktyką organów pod takowych oraz sądów administracyjnych
- refaktura podatku od nieruchomości
- refakturą opłat za wywóz nieczystości stałych – sprawa w Trybunale Konstytucyjnym

4. Miejsce świadczenia usług najmu i dzierżawy nieruchomości

5. Obowiązek podatkowy dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów

- szczególne zasady podstawa obowiązku podatkowego dla usług najmu i  dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów
- zaliczki a obowiązek podatkowy
- jak ustalamy tzw. datę sprzedaży na potrzeby wystawienia faktury i ujęcia w ewidencji sprzedaży JPK_VAT
- metoda kasowa a usługi najmu i dzierżawy

6. Podstawa opodatkowania dla usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refakturą mediów

- zasady ogólne
- rabaty i obniżki
- podwyższenie ceny

7. Wysokość opodatkowania

- usługi najmu i dzierżawy  a podstawowa stawka podatku VAT
- kiedy najem nieruchomości mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z VAT
- refaktura mediów – jaka stawka
- kiedy refaktura mediów korzysta ze zwolnienia
- zwolnienie z VAT dzierżawy gruntów rolniczych przeznaczonych na cele rolnicze
- stawka VAT na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
- usługi zarządzania nieruchomości a stawka podatku VAT (kiedy mogą być zwolnione z VAT)

8. Podatek naliczony od usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz refaktury mediów – u wynajmującego i najemcy

- podatek naliczony  – w praktyce wynika wyłącznie z faktur
- prawo do odliczenia podatku naliczonego od usług najmy lub dzierżawy nieruchomości
- podatek naliczony ustalany tzw. prewskaźnikiem a nieruchomości
- odliczenie częściowe i proporcjonalne przy nabyciu nieruchomości
- korekta roczna podatku rozliczanego prewskaźnikiem i strukturą sprzedaży (proporcjonalnie)
 - katalog włączeń prawa do odliczenia podatku naliczonego (art. 88 ustawy o VAT) – na co uważać nabywając nieruchomość
- termin realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego
- rozliczenie faktur korygujących podatek naliczony in plus i in minus

9. Dokumentowanie

- obowiązek wystawienia faktury (samoistnie i na żądanie nabywcy)
- dane wymagane dla faktury przy najmie lub dzierżawie nieruchomości
 - faktury zaliczkowe a najem (dzierżawa)
- termin na wystawienie faktury
- faktury i noty korygujące
 - kody GTU oraz oznaczenia profesur a najem nieruchomości i refaktura mediów
- najem lub dzierżawa nieruchomości a kasa fiskalna – warunki zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej
- czy najem parkingu osobie indywidualnej powinien być obligatoryjnie ujęty na kasie fiskalnej od kwietnia 2026 r.
 
10. Zagadnienia różne

- usługi najmu i dzierżawy nieruchomości a mechanizm podzielonej płatności
- dzierżawa powierzchni reklamowej na elewacji budynku (ogrodzeniu) – jak rozliczyć VAT

B. Podatki dochodowe

1. Podatek CIT

- rozliczenie przychodów z usług najmu i dzierżawy nieruchomości
- koszty uzyskania przychodów związane ze świadczeniem usług najmu i dzierżawy nieruchomości
- zakup usług najmu i dzierżawy nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

2. Podatek PIT
 
a) Zaliczenie przychodów z najmu lub dzierżawy do właściwego źródła przychodów, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza albo tzw. najem prywatny  
b) Najem w ramach działalności gospodarczej

- rozliczenie przychodów z najmu 
- najem składników majątkowych firmy 
- koszty związane z najmem jako koszty uzyskania przychodów (np. koszty pośrednika)

c) Tzw. najem prywatny – obligatoryjny ryczał ewidencjonowany

3. Ryczałt ewidencjonowany  - sygnalizacja problemu

- ryczałt ewidencjonowany od tzw. najmu prywatnego m.in. problem tzw. opłat niezależnych od właściciela, stawka ryczałtu
- stawka ryczałtu na najmem w ramach działalności gospodarczej

C. PCC - umowy najmu i dzierżawy nie podlegają PCC

III. Skutki wdrożenia obowiązkowego KSeF (tzw. KSeF 2.0) dla rozliczeń podatku VAT i podatku dochodowego

- daty wdrożenia obowiązkowego KSeF
- ogólne zasady wystawiania faktur ustrukturyzowanych
- data wystawienie faktury a obowiązek podatkowy w podatku VAT i data przychodu  – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line
- mdata faktury a termin odliczenia podatku VAT i potracenia kosztu pośredniego – w przypadku faktur ustrukturyzowanych i tzw. faktur off-line
- nowe zasady korekt faktur (m.in. likwidacja not księgowych) oraz nowe zasady rozliczania faktur korygujących na minus podatek VAT u sprzedawcy i nabywcy
- faktury korygujące ustrukturyzowane i faktury off-line a korekta przychodu i kosztów uzyskania przychodów
- najem prywatny a obowiązkowy KSE – na co zwrócić uwagę
- pozostały zmiany związane z obowiązkowym KSeF istotne w punktu widzenia umów najmu, dzierżawy i sprzedaży nieruchomości

IV. Pytania i odpowiedzi 

Szkolenie skierowane jest do osób zajmujących się podatkowym rozliczeniem usług najmu i dzierżawy nieruchomości oraz sprzedaży nieruchomości, w szczególności do pracowników księgowości firm, jednostek sektora finansów publicznych, pracowników biur księgowych.

Celem szkolenia jest poszerzenie kwalifikacji zawodowych z zagadnień objętych problematyką najmu i sprzedaży nieruchomości i jej skutków na gruncie podatku VAT, PIT, ryczałtu ewidencjonowanego, CIT oraz PCC. Przedstawione zostaną także skutki wdrożenia obowiązkowego KSeF dla rozliczeń podatku VAT i podatku dochodowego z tytułu umów najmu, dzierżawy i sprzedaży nieruchomości.